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Wissenswertes

Einleitung 
 
In Deutschland gibt es rund 2.000 Baugenossenschaften mit über zwei Millionen Wohnungen und mehr als drei Millionen Mitgliedern. Die ältesten Genossenschaften stammen noch aus der Frühzeit des Genossenschaftsgedankens und sind über 100 Jahre alt.
 
Doch heute wie damals gilt, dass viele wirtschaftlich Schwache gemeinsam eine große Kraft haben. Und auch in Zukunft soll gelten, dass gemeinsames Handeln den Einzelnen stärkt und dass aus solcher Erkenntnis ein Stück angewandter Demokratie entstehen kann. Man mag das altmodische Wort Genossenschaft belächeln. Es könnte aber zum Ausgang dieses Jahrhunderts helfen und wichtig werden gegen den Egoismus und die Vereinzelung in unserer Gesellschaft.
 
Für unsere Mitglieder - aber auch für Interessenten - haben wir hier kurz und knapp aufgeschrieben, was es mit den Baugenossenschaften auf sich hat und wie sie funktionieren. Viel Spaß beim Lesen.
 
 
Ein bisschen Geschichte
 
Das Genossenschaftswesen entwickelte sich Mitte des vorigen Jahrhunderts, als die erste Blütezeit der Industrie zur Landflucht führte und sich in den Städten arbeitswillige Menschen drängten, die allein hilflos und schwach, gemeinsam aber eine Wirtschaftsmacht waren. Das erkannte auch der Staat - der keineswegs ein Sozialstaat war.
 
Im Jahr 1889 beschloss der Reichstag ein Genossenschaftsgesetz. Seine zentrale Aussage: In Genossenschaften soll es eine unbeschränkte Haftung, wie bis dahin üblich, nicht geben. Das hieß, die Mitglieder hafteten nicht mehr mit ihrer gesamten Existenz, sondern mit der Höhe ihres Genossenschaftsanteils. Das derart begrenzte Risiko brachte die ersten Baugenossenschaften richtig in Schwung. Die Arbeiter und Handwerker, die ihr Erspartes zusammentaten, damit daraus Häuser und Wohnungen gebaut würden, durften sich sicherer fühlen, einmal Miteigentümer zu sein.
 
Aus solchen Anfängen entwickelte sich ein gemeinnütziges Bauen, das in den 20er Jahren und noch einmal nach dem 2. Weltkrieg Millionen Menschen ein Heim beschaffte.
 
 
Eine interessante Familie
 
Jedem Bürger steht es frei, einer Genossenschaft beizutreten. Hierbei spielt die politische Zugehörigkeit oder Religion keine Rolle. Jedes Mitglied kann - unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist - aus seiner Genossenschaft austreten und bekommt sein Geschäftsguthaben zurück.
 
Der Genossenschaftsgedanke ist von den unterschiedlichsten gesellschaftlichen Gruppierungen aufgegriffen worden. Sie sind aus Arbeitervereinen und Gesellenverbänden hervorgegangen, Kommunen, Kirchen und Parteien, Gewerkschaften, Bahn und Post haben Baugenossenschaften gegründet und geprägt.
 
Die Vielfalt der Genossenschaften hat die unterschiedlichsten Ausformungen hervorgebracht. Hier hat nicht der das Sagen, der die meisten Anteile erwirbt. Es gilt grundsätzlich: Jedes Mitglied hat eine Stimme.
 
 
Reine Demokratie
 
Die Genossenschafter der Gründerzeit waren ihrem Staat weit voraus. Während in den deutschen Ländern sich das Stimmrecht noch nach dem Einkommen richtete, sollte es bei den Genossenschaften das Prinzip der direkten Demokratie geben: Jeder hatte eine Stimme. Die Mehrheit entschied, was zu tun war.
 
Dieses schöne Prinzip ließ sich bei den größer werdenden Genossenschaften nicht lange durchhalten. Die Entscheidungen wurden komplizierter und mussten im Alltagsgeschäft oft schnell getroffen werden. Die Genossen wählten sich daher Vertreter, die dafür sorgten, dass im Laufe eines Geschäftsjahres die Beschlüsse der Mehrheit umgesetzt wurden.
 
Heute sind große Genossenschaften ähnlich organisiert wie andere Wirtschaftsunternehmen. Es gibt einen Vorstand, der die Geschäfte führt. Es gibt einen von den Mitgliedern aus ihrer Mitte gewählten Aufsichtsrat, der diese Geschäftsführung kontrolliert. Und es gibt mindestens einmal im Jahr die Mitgliederversammlung oder die Vertreterversammlung, in der die Grundsätze der Geschäftspolitik entschieden werden.
 
 
Basis für das Bauen und Wohnen
 
Es ist wirklich so: Jedes Mitglied einer Baugenossenschaft hat ein Stimmrecht - eigentlich auch eine Stimmpflicht - mit dem es Entscheidungen über Wohl und Wehe seiner Genossenschaft beeinflussen kann. Ein wichtiger Unterschied beispielsweise zum Aktionär eines Wirtschaftsunternehmens ist dieser: Nicht wer am meisten Anteile hat, sondern wer abstimmt, hat das Sagen.
 
Wer allerdings davon ausgeht, die Geschäftsleitung werde es schon ausrichten, oder schlimmer: “Die da oben machen sowieso, was sie wollen, und ich kann da gar nichts ausrichten”, ist nicht nur ein schlechter Demokrat, er verschenkt auch die Möglichkeit Einfluss zu nehmen, auf Probleme aufmerksam zu machen, Ideen einzubringen. Er hat ja nicht nur eine Stimme zum Abgeben, sondern zum Reden, zum Beantragen, zum Gewinnen von Mehrheiten.
 
Und vergessen wir nicht: So scheinbar gering im Verhältnis zum Gesamtetat ein Genossenschaftsanteil ist, es kommt eine Menge Kapital zusammen, wenn alle Anteile addiert werden. Und es ist Ihr Geld, das die Basis bildet für das Bauen und Wohnen bei Genossenschaften.
 
 
Menschliche Bürokratie
 
Machen wir uns nichts vor: Baugenossenschaften sind Wirtschaftsunternehmen, die straff und gut organisiert werden müssen, damit sie konkurrenzfähig bleiben und am Markt Erfolg haben. Denn ohne wirtschaftlichen Erfolg nützt die beste Gesinnung nichts.
 
Erfolg wird in der Wirtschaft in Renditen gemessen. Doch der Kapitalgewinn von Baugenossenschaften besteht weniger in Zinsen. Unsere Renditen heißen: Besser gepflegte Wohnungen mit einem freundlichen Umfeld, eine gute Bausubstanz, die noch für unsere Enkel bewohnbar bleibt, Investitionen in eine gesicherte Zukunft.
 
Für dies braucht man Fachleute, beispielsweise Baufachleute, Finanzspezialisten, Organisationsprofis, Manager. Nur ganz kleine Genossenschaften können heute noch ehrenamtlich geführt werden. Die Großen kommen ohne Verwaltung, Hierarchie und Bürokratie nicht aus. Worum wir uns bemühen: Den Alltag menschlicher zu verwalten, die Probleme unserer Mitglieder ernst zu nehmen, freundlich zu sein, Lösungen zu finden.
 
 
Das andere Wohnen
 
Was macht das Wohnen bei Baugenossenschaften so attraktiv, dass hier Eltern für ihre Kinder gleich nach der Geburt Anteile erwerben und die Mitglieder jahrelang warten bis sie an der Reihe sind, eine Genossenschaftswohnung zu beziehen?
 
Da ist einmal die Tatsache, dass man als Mitglied einer Genossenschaft gewissermaßen “Mieter im eigenen Haus” ist. Das gibt nicht nur ein gutes Gefühl, sondern verschafft auch lebenslanges Wohnrecht.
 
Das Genossenschaftsrecht schützt also das Wohnen besser als das normale Mietrecht. Andererseits aber kann das Genossenschaftsmitglied jederzeit seinen Mietvertrag kündigen und wenn es die Genossenschaft verlässt, bekommt es sein Geschäftsguthaben zurück.
 
Vor allem aber: Wohnungen bei Genossenschaften sind keine Spekulationsobjekte. Das bedeutet wirtschaftlich angemessene Mieten, hohe Investitionen in den Neubau, in die Erhaltung, oft genug in Gemeinschaftseinrichtungen und in wohnreformerisches Planen und Bauen.
 
 
Genossenschaft und Sozialstaat
 
In der Gründungs- und Aufbauphase der Wohnungsbaugenossenschaften vor dem ersten Weltkrieg zeigte sich der Staat wenig interessiert. Erst danach übernahm er Verantwortung für die Lösung der Wohnungsprobleme in Deutschland. Und nach dem  zweiten Weltkrieg gab es so viel Wohnungsnot, dass der Staat beim Finanzieren von Sozialwohnungen half. Dafür bestimmte er wie viel, bzw. wie wenig, jemand verdienen durfte, um eine derart geförderte Wohnung beziehen zu können.
 
Längst schon sind diese Bemessungssätze unrealistisch. Immer wieder müssen Genossenschaftsmitglieder zurückstehen, wenn der Staat Wohnungen mit Menschen belegt, die vom genossenschaftlichen Wohnen keine Ahnung haben. Und die nicht bereit oder in der Lage sind, durch eigene Leistung - zum Beispiel durch Zeichnen von Anteilen, ihre Wohnungsprobleme zu lösen.
 
Der Ausweg aus diesem Dilemma kann für viele Genossenschaften nur heißen, sich mehr und mehr von den Bindungen des Staates zu lösen, um wieder selbst bestimmen zu können, wer bei ihnen wohnt.
 
 
Das Selbst und die Anderen
 
Selbsthilfe, Selbstbestimmung, Selbstverwaltung, Selbstverantwortung – das sind die Säulen, auf denen das genossenschaftliche Denken aufgebaut ist. Dafür ist einst gekämpft worden. Es lohnt auch heute noch einmal darüber nachzudenken.
 
Denn längst haben sich neben diesen hehren Grundsätzen, um die in den anderen Ländern dieser Erde noch gekämpft wird, andere entwickelt, die nicht ganz so fein sind. Die Selbstsucht beispielsweise oder „Jeder ist sich selbst der Nächste“. Dieser Zeitgeist hat vor den Genossenschaften nicht halt gemacht.
 
Dabei ist es doch klug nicht nur die eigenen vier Wände, sondern das Ganze zu sehen und zu fördern. Dabei macht es auch Mut sich ums Allgemeine zu kümmern. Und es gibt Kraft die Nachbarschaft zu pflegen. Es gibt Selbstbewusstsein.
 
Auch Einsamkeit ist eine Not und Egoismus eine Krankheit unserer Zeit. Mag auch das Wort Solidarität manchem veraltet und gar klassenkämpferisch klingen - es heißt doch nichts anderes als Gemeinsinn oder Zusammengehörigkeitsgefühl.
 
 
Fragen an Baugenossenschaften
 
Genossenschaften haben sich aus der Summe von Individuen ergeben. Mit anderen Worten: Sie sind Personen-Gesellschaften, die je nach Herkunft, weltanschaulicher Orientierung, nach den Gründern oder den Machern der ersten Stunde ihre Ausprägung erfahren haben. Und die von nachfolgenden Generationen immer wieder neu geprägt, gelenkt, ausgeformt wurden.
 
Trotz vielfach unterschiedlicher Auslegung des Genossenschaftsgedankens gibt es natürlich viele Gemeinsamkeiten. Es gibt gesetzliche Bestimmungen, denen die Genossenschaften zu folgen haben. Es gibt ähnliche Satzungen, mit ähnlichen Regeln und Differenzen nur im Detail.
 
Deshalb scheint es nützlich, eine Reihe von Fragen, die immer wieder gestellt werden, hier zu beantworten. Fragen wie Antworten müssen nicht für alle Genossenschaften gelten. Beispielsweise sind nicht alle groß oder kapitalkräftig genug, um Gemeinschaftseinrichtungen zu bauen und zu erhalten. Oder ihr soziales Engagement richtet sich nach dem Beschluss der Mitglieder auf ein anderes Ziel. Aber es darf doch gefragt werden.
 
1. Genossenschaftsfragen
 
 Was unterscheidet Genossenschaften von anderen Bauträgern?
 
Zum einen natürlich ihre Geschichte als Solidargemeinschaft aus der Grunderkenntnis, dass eine Summe von Menschen ein Ziel erreichen kann, das zu gewinnen der Einzelne zu schwach ist. Zum anderen der grundsätzliche Wille, die Mitglieder dieser Gemeinschaft zu respektieren und zu fördern.
 
Daraus ergibt sich ein wesentlicher Unterschied: Genossenschaften verbieten sich, mit dem Gut Wohnung zu spekulieren oder höchstmögliche Gewinne zu erwirtschaften.
 
 
Sind Genossenschaftswohnungen grundsätzlich billiger, als Vergleichbare auf dem Wohnungsmarkt?
 
Nein. Auch Baugenossenschaften sind ökonomisch zu führende Wirtschaftsunternehmen und müssen den Gesetzen des Marktes gehorchen, wenn sie erfolgreich sein wollen. Sie kaufen Grundstücke nach Marktpreisen, sie müssen beim Bauen das richtige - das heißt nicht immer das günstigste – Angebot finden. Sie müssen, wie jeder andere Bauherr, das langlebige Wirtschaftsgut finanzieren und darüber mit Banken und anderen Geldgebern verhandeln. Genossenschaftswohnungen haben dennoch oft günstigere Mieten, weil Genossenschaften auf guterhaltene Altbestände blicken können, deren Finanzierungszeit abgelaufen ist und weil sie nicht an Mieten herausholen, was der Markt hergibt, sondern was der Gesamtwirtschaftsplan vorgibt.
 
 
Wozu müssen Genossenschaften die Mieten erhöhen?
 
Wohnhäuser sind ein langfristiges Wirtschaftsgut, belastet mit einem ganzen Paket von Kosten: Zinsen auf Fremd- und Eigenkapital, Instandhaltungskosten, Abgaben, Gebühren und Steuern, Verwaltungskosten, Abschreibungen, Rücklagen und manches andere.
Diese Kosten steigen beständig und können deshalb nur durch eine Erhöhung der Nutzungsgebühren ausgeglichen werden.
 
Ein anderer Grund für Mietensteigerungen sind Modernisierungen. Die Ansprüche an eine Wohnung haben sich im Laufe der Jahre verändert, sind gewachsen. Die Genossenschaften unternehmen daher große Anstrengungen, um ihre Wohnungen nicht nur zu erhalten, sondern auch zu erneuern. Höhere Mieten sind der Preis. Aber auch die Gewähr, dass die Wohnungsbestände auf Dauer für viele Menschen attraktiv bleiben. Genossenschaften tragen nach ihrem Selbstverständnis auch für nachwachsende Generationen Verantwortung. Vor allem aber für den immer teurer werdenden Neubau sind sie auf Mieterhöhungen in den Beständen angewiesen.
 
 
Was ist das Besondere am genossenschaftlichen Eigentum?
 
Unter dem Dach der Genossenschaften findet sich genossenschaftliches Gemeinschaftseigentum. Es gibt aber Genossenschaften, die neben dem Mietwohnungsbau Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen bauen und an ihre Mitglieder verkaufen.
 
In der Regel sind die Genossenschaften bestrebt, dass ihre Häuser und Wohnungen auf Dauer der Spekulation entzogen bleiben und dass sich nicht durch Verkäufe das im Laufe der Jahre aufgebaute beträchtliche Vermögen mindert. Dies könnte den Sinn der Genossenschaften und ihren Förderauftrag in Frage stellen, nämlich auch zukünftigen Mitgliedern und nachwachsenden Generationen preisgünstige, gut ausgestattete und zeitgemäß erhaltene Wohnungen zur Verfügung zu stellen.
 
Ausnahmen bilden Verkäufe aus wichtigen betriebswirtschaftlichen Gründen. Und für die neuen Länder sieht das Altschuldenhilfegesetz sogar vor, dass bis zu 15 Prozent der Wohnungsbestände von Genossenschaften an ihre Mitglieder verkauft werden sollen.
 
 
Was bedeutet es, ein genossenschaftliches Dauerwohnrecht zu haben, eine Art Kündigungsschutzgesetz für Genossenschafter?
 
Die Genossenschaften schließen mit ihren Mitgliedern sogenannte Dauernutzungsverträge. Das bedeutet in der Praxis, die Wohnung ist nahezu unkündbar, außer bei schwerwiegenden Verstößen gegen die von allen Mitgliedern geformte Satzung der Genossenschaft, eine Art Wohnversicherung also. Es gibt eben keinen Eigentümer, der sie mit einer Eigenbedarfsklage aus der Wohnung heraustreibt, schließlich ist das Mitglied ja auch Miteigentümer der Genossenschaft.
 
 
Was ist die Satzung einer Genossenschaft?
 
Satzung hört sich wie Gesetz an und das ist auch so. In der Satzung – oft auch Statuten genannt, was aus dem Lateinischen kommt und dasselbe bedeutet – haben die Mitglieder einer Genossenschaft aufgeschrieben, welchen Zweck die Genossenschaft haben soll, welche Rechte und Verantwortlichkeiten der Einzelne und die Genossenschaftsorgane haben, usw. Die Satzung ist die Verfassung einer Genossenschaft, die das Miteinander regeln soll. 
 
Klar, dass diese Verfassung so ernst genommen wird, dass nur die Mitglieder oder die Vertreterversammlung sie ändern können.
 
 
Was sind denn Genossenschaftsorgane?
 
Das hat etwas mit der Organisation zu tun, das heißt, wie die Genossenschaft sich organisiert hat. Wichtigstes Organ einer Genossenschaft ist natürlich die Mitgliederversammlung, wo jedes Mitglied eine Stimme hat - dies funktioniert bei kleinen Genossenschaften. Bei vielen tausend Mitgliedern kann das unübersichtlich und unpraktikabel werden. Also wählen die Mitglieder sich eine Zahl von Vertretern, die in der Vertreterversammlung die Meinung aller Mitglieder zu Gehör bringen – so wie die Volksvertreter das im Parlament tun.
 
Oberstes Organ einer Genossenschaft ist die Mitglieder- oder Vertreterversammlung. Sie wählt den Aufsichtsrat. Der berät den Vorstand und kontrolliert die Geschäfte.
 
 
Kann ich als einfaches Genossenschaftsmitglied Vorstand oder Aufsichtsrat werden?
 
Im Prinzip ja. Die Auswahlkriterien allerdings richten sich durchaus nach der Nützlichkeit für die Genossenschaft. Und man sollte Fachverstand oder spezielles Wissen haben. Zum Beispiel etwas vom Bauen verstehen oder von Baufinanzierungen oder vom Organisieren. Wie soll man sonst als Aufsichtsrat richtig kontrollieren können oder in der Geschäftsführung das Unternehmen führen. Sicher ist eins: Vorstände und Aufsichtsräte sind Mitglieder der Genossenschaft. Sonst würde das eiserne Prinzip der Selbstverwaltung nicht mehr gelten.
 
 
2. Praktische Fragen
 
Wie kann ich Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft werden?
 
Zwei Antworten - eine richtige und eine realistische:
Die richtige heißt: Indem ich einen Aufnahmeantrag stelle und die in dieser Genossenschaft verabredeten Anteile erwerbe, also eine bestimmte Menge Geld bezahle.
 
Die realistische Antwort: Wohnen bei Genossenschaften ist immer noch so begehrt, dass vor allem in Ballungsgebieten oft jahrelang gewartet werden muss, bis man Mitglied werden kann, beziehungsweise eine Wohnung bekommt.
 
 
Was geschieht eigentlich mit den Genossenschaftsanteilen?
 
Die Summe der Anteile und der Rücklagen bildet die Basis des Geschäftes. Sie ist das, was man in der Wirtschaft Eigenkapitalquote nennt, wenn es ans Finanzieren eines Projektes geht. Fast alle Genossenschaften zahlen auf das eingezahlte Kapital eine Dividende – in der Regel eine geringe. Denn es soll verhindert werden, dass einzelne finanzkräftigere Mitglieder mit ihren Anteilen auf diese Weise spekulieren. Geschäftliche Überschüsse, die über die Dividende hinausgehen, werden von der Genossenschaft immer wieder investiert und nicht konsumiert. Beim Austritt aus einer Genossenschaft wird das Geschäftsguthaben ausbezahlt.
 
 
Bin ich als Bewohner bei meiner Genossenschaft eigentlich Miteigentümer meiner Wohnung?
 
Nein. Als Mitglied hat man zwar eine eigentumsähnliche Sicherheit. Aber das Miteigentum der einzelnen Mitglieder bezieht sich nicht auf die genutzte Wohnung, sondern auf das Wohnungsunternehmen. Genossenschaften stellen damit eine besondere Form des privaten Wohneigentums dar. Eigentümer der Grundstücke, Häuser und Wohnungen bleibt immer die Genossenschaft, damit auch zukünftige Mitglieder und nachwachsende Generationen preiswert und sicher mit Wohnraum versorgt werden können.
 
 
Was darf ich in meiner Genossenschaftswohnung verändern und wer kümmert sich um anfallende Reparaturen?
 
In den Nutzungsverträgen steht ziemlich deutlich, was man darf und was man besser lässt. Aber es ist klar: Bauliche Veränderungen, auch wenn sie im Prinzip Verbesserungen der Wohnung bedeuten, müssen vom Vorstand, also von der Geschäftsführung genehmigt werden. Ganz normale Instandhaltungsarbeiten sind dem Nutzer zuzumuten. Richtige Reparaturen sind Sache der Genossenschaft. Meist müssen solche Mängel der Geschäftsstelle gemeldet werden, die dann die Handwerker in Bewegung setzt. Eine wichtige Rolle kann dabei der Hauswart spielen, der Hilfe und Rat bietet und oft auch Mitglied der Genossenschaft ist.
 
 
Bin ich an den Gemeinschaftseinrichtungen beteiligt, auch wenn ich sie nicht nutze?
 
Aber ja. Wohnen bei Genossenschaften bedeutet von Anfang an, an wohnreformerischen Unternehmen beteiligt zu sein. Das begann mit einer radikalen Abkehr vom Bau von Mietskasernen und mit der Hinwendung zu gesunden Wohnverhältnissen.
 
In den 20er Jahren sind verstärkt Wohnanlagen entstanden, die durch Kindergärten, Spielplätze, Altenheime oder Wasch- und Badehäuser ergänzt wurden. Das war praktizierte Sozialpolitik.
 
Heute haben sich die Bedürfnisse geändert. Heute gehören ausgedehnte Grünanlagen und Parkplätze zum allgemeinen Bedarfskatalog. Der Ausbau sozialer Dienste beispielsweise von Selbsthilfegruppen oder von Altenpflege in gewohnter Umgebung, gehört zu den Gemeinschaftsaufgaben der Genossenschaften. Dass daran, durch die Mitgliedschaft und die von allen getragene Geschäftspolitik, die genossenschaftlichen Wohner beteiligt sind, gehört noch immer zu unserem Selbstverständnis. Darauf sind wir auch stolz.
 
Wohnen bei Genossenschaften hat schon immer mehr bedeutet, als ein Dach über dem Kopf zu haben.